Leilão de imóveis - Investimento

Arrematação de imóvel em leilão

Leilão de imóveis em São Paulo

Arrematação de imóvel em leilão extrajudicial decorrente de alienação fiduciária

Antes de tratar do leilão extrajudicial propriamente dito, iremos trazer alguns conceitos sobre a alienação fiduciária.

A alienação fiduciária foi regulamentada pela Lei 9.514/97 e define em seu artigo 22 que a alienação fiduciária é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.

Portanto o contrato possui a princípio duas pessoas: o fiduciante também conhecido como devedor e o credor, também conhecido como fiduciário.

Além do conceito técnico é importante ressaltar que essa transação pode ser realizada por qualquer pessoa capaz, seja ela física ou jurídica, abrangendo além da propriedade, os bens objetos de enfiteuse, o direito de uso especial para fins de moradia, o direito real de uso e a propriedade superficiária.

O contrato de alienação fiduciária deve conter os seguintes elementos: (i) valor principal da dívida. (ii) prazo, (iii) taxa de juros e encargos, (iv) a descrição do imóvel objeto do contrato, (v) a indicação para efeito de venda em leilão do preço e os critérios de revisão, (vi) os procedimentos para realização do leilão do imóvel em caso de inadimplemento, entre outras.

Em caso de inadimplemento por parte do devedor (fiduciante) por mais de quinze dias após o recebimento da notificação, a propriedade passará a pertencer ao credor (fiduciário), que poderá levar o imóvel a leilão em duas oportunidades distintas.

No primeiro leilão a ser designado o valor para arrematação será o valor fixado no contrato e caso não hajam interessados, o valor será o da dívida acrescido de todos os demais encargos com tributos, contribuições condominiais.

Caso o valor pago pelo arrematante seja superior ao valor das dívidas a diferença será repassada ao devedor para cobrir as benfeitorias realizadas no imóvel, uma vez que o devedor não terá direito a indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel.

Caso o valor pago pelo arrematante seja inferior o contrato de alienação fiduciária será declarado quitado, respondendo ainda no entanto, pelos débitos condominiais,tributos ou outros encargos que não tenham sido pagos até a data da imissão na posse pelo credor.

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Por fim, visando ainda antecipar a solução de conflitos, o próprio legislador estabelece que o devedor deve pagar ao credor ou ao arrematante, o valor correspondente a um por cento do valor de avaliação do primeiro leilão a contar da data da alienação em leilão até a data da imissão na posse do imóvel, o que representa em tese um credor superior a 1% do investimento realizado em segundo leilão, nas hipóteses onde a dívida real do devedor seja inferior ao valor de avaliação do imóvel, o que nem sempre ocorre.

Portanto diferente dos leilões judiciais, onde o devedor normalmente apresenta todas as defesas possíveis e imagináveis para retardar e postergar a perda do seu patrimônio, no leilão decorrente de alienação judicial, normalmente o imóvel é levado a leilão antes de qualquer propositura de ação judicial seja cobrando a dívida, seja tentando rediscutir o débito.

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