Leilão de imóveis - Investimento

Arrematação de imóvel em leilão

Leilão de imóveis em São Paulo

Investimentos em leilão de imóveis - Principais questionamentos

1. É possível investir em leilões sem assessoria jurídica?

Sim, a princípio qualquer pessoa maior de idade e com recursos financeiros disponíveis pode participar de leilões judiciais ou extrajudiciais e pelo menos no início não precisam contratar advogados. Contudo, algumas vezes a contratação de um advogado será inevitável como por exemplo, para desocupação do imóvel arrematado, cujo ocupante não aceite um acordo financeiro para sair, ou ainda quando o ex-proprietário questiona na justiça após o leilão eventual nulidade quanto a forma ou ainda quanto ao preço gasto.

Na minha visão o papel da assessoria jurídica vai muito além do que apresentar defesas, mas também assessorar na escolha certa do investimento, analisar os riscos envolvidos em casa operação a ser feita, pois muito embora os investimentos em leilão sejam razoavelmente seguros, pois em caso de eventual anulação o valor pago é devolvido devidamente corrigido pela poupança, não se pode esquecer que tal devolução ocorrerá após alguns meses ou eventualmente anos, e durante todo esse lapso não será possível aproveitar os próximos investimentos que surgirem pois o dinheiro continuará bloqueado.

Da mesma forma a assessoria jurídica inicial serve ainda para estabelecer as obrigações do arrematante na compra do imóvel, efetuando levantamento de eventuais débitos existentes, para que não se tenha futuramente uma surpresa desagradável que acabe corroendo todo o lucro da transação.

2. Quais as formas para recebimento das dívidas perante a Justiça?

Todas as ações que visam a cobrança de débitos podem ser satisfeitas mediante acordo celebrado pelas partes, bloqueio de valores em contas dos devedores ou através da realização de atos de expropriação dos bens do devedor. Nessa última hipótese, após a confirmação sobre a existência do débito cobrado e a avaliação do bem a ser leiloado, o credor poderá escolher quatro alternativas: adjudicação, alienação por iniciativa particular (venda particular), alienação em hasta pública (leilão) ou ainda o usufruto do bem móvel ou imóvel.

3. Quando ocorre a adjudicação do bem pelo credor?

Sempre que o credor sentir-se interessado em adquirir o imóvel do devedor pelo preço da avaliação estipulada, poderá antes do imóvel ir a leilão, pleitear a adjudicação do imóvel restituindo ao devedor eventual saldo apurado da diferença entre o valor do imóvel e o valor da dívida apurada, contudo normalmente se busca as outras formas de recebimento do crédito.

4. Como funciona a alienação por iniciativa particular (venda particular) de um imóvel?

Essa hipótese foi introduzida em 2006 pela Lei 11.382 e ainda não é muito utilizada. Nesse caso após a avaliação do bem, o juiz concede um alvará judicial (autorização judicial) permitindo que o credor providencie a venda do imóvel do devedor pelo preço obtido na avaliação, podendo para tanto nomear corretores de imóveis para o auxílio da venda.

5. Como funciona os leilões judiciais de imóveis?

Uma vez não escolhido outra forma de satisfação do crédito do credor, o juiz irá designar duas datas para a realização da hasta pública (leilão), seno que na primeira oportunidade o imóvel somente poderá ser adquirido pelo preço constante na avaliação, a qual muitas vezes é atualizada entre a data da realização da perícia e a data do leilão e na segunda praça já se aceita a apresentação de propostas a partir de 60% (sessenta por cento) do valor da avaliação atualizada.

6. Qual a importância do edital do leilão?

O edital é fundamental para o leilão, pois estabelece as principais regras que deverão necessariamente serem seguidas sob pena de nulidade ou desfazimento da arrematação. Entre as principais características do edital, já que sua função é dar ciência a todos sobre o leilão a ser realizado, é de praxe que conste no edital o valor da avaliação, informação sobre eventuais dívidas pendentes de tributos, condomínios, hipotecas, bem como sobre a regularização da construção, forma de pagamento do lance ofertado entre outras estipulações.

7. Pode um credor em igualdade de condições dar lances para adquirir um imóvel porém ao invés de pagar o lance ofertado descontar do crédito existente?

Sim, é plenamente possível.

8. Adquiri em um leilão um imóvel ocupado pelo ex-proprietário. O que devo fazer?

A primeira opção poderá ser negociar com o ocupante sua saída do imóvel de modo amigável, concedendo-lhe prazo razoável para sua desocupação voluntária. A segunda opção poderá ser contratar um advogado para propor ação judicial para desocupação do imóvel, responsabilizando-se o investidor pelas despesas de honorários, despesas vincendas no curso da desocupação, e eventualmente despesas com a retirada dos bens de dentro do imóvel.

9. Em que momento posso considerar o leilão ganho?

Depois de ser lado o maior lanço, o leiloeiro providenciaria a expedição do auto de arrematação (documento que informa quem foi vitorioso e o valor ofertado), após a assinatura do auto de arrematação a transação já estará 30% (trinta por cento) concluída, pois ainda existe possibilidade do ex-proprietário questionar a validade do leilão.

10. Qual o prazo para o ex-proprietário questionar a validade do leilão judicial?

Existem dois prazos para o ex-proprietário questionar a validade do leilão o primeiro prazo é de 5 (cinco) dias, e conta-se a partir da assinatura do auto de arrematação, caso o ex-proprietário não apresente os embargos à arrematação no prazo legal, as chances de ser tido como vencedor já chegam a 80% (oitenta por cento), pois após o transcurso do prazo a justiça ira providenciar a expedição da carta de arrematação, a qual será expedida somente após o arrematante pagar o imposto de transmissão de bens imóveis inter vivos (ITBI). Com a expedição da carta de arrematação pela Justiça, o arrematante levará a carta para registro no cartório de registro de imóveis competentes, o qual irá alterar a titularidade do imóvel. Caso o ex-proprietário perca o prazo de 5 dias e tenha tido no processo alguma nulidade ele poderá ainda ajuizar ação para rescindir o leilão no prazo de até 5 (cinco) anos. Para saber quais as possíveis nulidades leia o artigo específico a respeito em nosso site.

11. Se o prazo para o ex-proprietário anular o leilão é de 5 (cinco) anos, qual a garantia de segurança que eu possuo a comprar imóvel em um leilão?

A principal regra que deve-se ter em mente é que não existe transação imobiliária 100% (cem por cento) segura, seja na compra em leilão seja na compra de particulares, construtoras ou imobiliárias. Contudo, os riscos podem ser bastante reduzidos com a assessoria jurídica adequada, pois tudo o que se precisa evitar são as nulidades que podem ter ocorrido no processo, pois fora as nulidades NADA PODERÁ DESFAZER O LEILÃO.

12. O que o ex-proprietário poderá alegar nos embargos à arrematação?

Para saber quais alegações podem ser feitas, leia o artigo escrito sobre esse tema em nosso site.

13. Quanto tempo poderá demorar a finalização do processo caso o ex-proprietário apresente embargos à arrematação?

Em média poderá demorar até 6 (seis) anos, porém deve se obsevar que caso o ex-proprietário apresente embargos à arrematação o arrematante poderá desistir da arrematação e ter o seu dinheiro de volta devidamente corrigido pela poupança em aproximadamente 90 (noventa) dias. Para saber mais sobre a desistência da arrematação, favor ler o artigo específico que consta em nosso site.

14. Mesmo que o ex-proprietário apresente embargos à arrematação, pode o arrematante obter a imissão na posse do imóvel adquirido em leilão?

Sim, é possível, desde que o imóvel esteja desocupado.

15. O que ocorre se o imóvel estiver alugado?

Se o imóvel estiver alugado e o ex-proprietário opor embargos à arrematação, o arrematante poderá solicitar judicialmente que todos os alugueis sejam depositados na justiça até o julgamento final dos embargos. Caso não tenha sido oposto embargos á arrematação, o arrematante poderá escolher entre manter o contato de locação firmado ou rescindi-lo, desde que o faça em até 90 (noventa) dias a contar da arrematação.

16. O inquilino possui direito de preferência na arrematação do imóvel?

A resposta a essa pergunta pode gerar bastante polêmica, pois o artigo 32 da Lei das locações (Lei 8.245/91) é expresso ao determinar que não gera direitio de preferência para alienação resultante de decisão judicial. Porém, embora pela redação da lei, não se tenha dúvida quanto a inexistência do direito de preferência aos inquilinos na compra de imóvel em leilão judicial, de modo diferente ocorre com os leilões extrajudiciais, onde o leilão ocorre sem a existência de um processo judicial, dando possibilidades de interpretações diferentes. Para saber mais sobre leilão extrajudicial, leia o texto específico contido em nosso site.

17. Qual a taxa cobrado pelos leiloeiros?

Normalmente a taxa é de 5% (cinco por cento) sobre o valor do lance ganhador, independentemente dos outros gastos que sejam suportados pelo arrematante.

18. Sempre existe leiloeiro nos leilões?

Embora seja incomum, é possível em alguns leilões judiciais o leilão ser realizado por funcionários do próprio fórum, e em tais casos, não é devida a comissão do leiloeiro.

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