Leilão de imóveis - Investimento

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Leilão de imóveis em São Paulo

Preço vil - O desfazimento da arrematação de leilão judicial

A causa mais comum de desfazimento de arrematação em leilão de imóvel é o preço vil. Preço vil é preço incompatível com o mercado, ou seja, um preço muito inferior ao que vale o bem leiloado. Embora essa afirmação possa causar estranheza ao se tratar de investimento em imóveis, pois o lógico seria quanto mais barato melhor para o investidor, na realidade a lei visa também proteger o ex-proprietário para que seu bem não lhe seja retirado sem um preço justo.

A vileza do preço pode ser constatada entre diferentes casos, por exemplo: valor abaxio de 60% de uma avaliação correta de um imóvel, valor baixo em razão de erro na avaliação do imóvel, ou ainda ausência de reavaliação do imóvel caso tenha decorrido grande lapso temporal entre a avaliação e a designação de datas para o leilão.

A questão da avaliação do imóvel já foi reiteradamente analisada pelo Egrégio Superior Tribunal de Justiça dentro os julgamentos destacam-se os seguintes:

PROCESSO CIVIL. ARREMATAÇÃO PELO CREDOR. OFERECIMENTO DE MAIS DE 50% DO VALOR DO BEM. ATUALIZAÇÃO DE LAUDO. INEXISTÊNCIA. PREÇO VIL. RECONHECIMENTO.

1. O indeferimento do pedido de produção de provas não implica violação ao direito da parte se os fatos a serem comprovados são inúteis ao deslinde da causa. 2. É possível ao credor participar do leilão de bem imóvel independentemente da concorrência de outros licitantes. Precedentes. 3. O juiz deve determinar de ofício a atualização do laudo de avaliação, quando entre sua realização e a data da alienação judicial decorrer tempo significativo. 4. É lícito ao devedor apresentar embargos à arrematação com fundamento em preço vil decorrente da falta de atualização, independentemente do questionamento da matéria antes da praça. 5. Recurso conhecido e provido.

(Resp 1006387/SC, Ministra Nancy Andrighi, Terceira turma, 02/09/2010 DJ 15/09/2010)

PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS À ARREMATAÇÃO. REPETIÇÃO DA AVALIAÇÃO A PRETEXTO DE VALORIZAÇÃO DOS IMÓVEIS. IMPOSSIBILIDADE. TRANSCURSO DE MENOS DE DOIS ANOS ENTRE A DATA DA AVALIAÇÃO E A HASTA PÚBLICA. VALOR ATUALIZADO ANTES DO PRACEAMENTO. REDAÇÃO DO ART. 683, II, DO CPC ANTERIOR À REFORMA INTRODUZIDA PELA LEI N. 11.382/06.

I - Tendo em vista que o lance vencedor foi superior ao valor da avaliação dos imóveis, o qual foi atualizado na data do praceamento, não é de se admitir a desconstituição da arrematação, com a determinação de reavaliação dos bens, a pretexto da necessidade de adequação do preço à realidade de mercado, mormente em se considerando o período de estabilidade econômica que o país atravessa, bem como o fato de que, no momento oportuno, o laudo de avaliação foi devidamente impugnado pelos executados, que se conformaram com a decisão que não acolheu a impugnação. II - Ademais, à época dos fatos, a redação do art. 683, II, do CPC só admitia a possibilidade de repetição da avaliação, na hipótese da verificação posterior de "diminuição" do valor dos bens, e não de sua "majoração", o que só passou a ser permitido com a reforma introduzida pela Lei n. 11.382, de 6.12.06. III - Recurso Especial provido.

(Resp 869955/SC, Reltor Ministro Sidnei Beneti, Terceira turma, 19/08/2010)

AGRAVO REGIMENTAL NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. ARGUMENTOS INSUFICIENTES PARA ALTERAR A DECISÃO AGRAVADA. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 131 E 458, II, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. NÃO CONFIGURAÇÃO. OFENSA AOS ARTS. 17 E 18 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 211/STJ. ARREMATAÇÃO. LANCE. PREÇO VIL. NÃO CARACTERIZAÇÃO. REVOLVIMENTO DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. LANCE ACIMA DE 50% DO VALOR DO PREÇO AVALIADO. APLICAÇÃO DA SÚMULA Nº 83 DESTA CORTE.

1. A agravante não trouxe argumentos novos capazes de infirmar os fundamentos que alicerçaram a decisão agravada, razão que enseja a negativa do provimento ao agravo regimental. 2. A Corte de origem enfrentou a matéria posta em debate na medida necessária para o deslinde da controvérsia, não havendo que se falar em deficiência de fundamentação. 3. Verifica-se que o tema tratado nos arts. 17 e 18 do Código de Processo Civil não foi debatido pelo acórdão recorrido, apesar da oposição de embargos de declaração, restando desatendido, portanto, o requisito específico do prequestionamento. Incidência da Súmula nº 211/STJ. 4. A Corte local, com base nos fatos e provas dos autos, concluiu não ser vil o preço oferecido no lance feito pelo ora agravado, por ser maior que 50% da avaliação do bem. 5. O juízo acerca da produção da prova compete soberanamente às instâncias ordinárias, e o seu reexame, na estreita via do recurso especial, encontra o óbice de que trata o verbete nº 7, da Súmula desta Corte. 6. A jurisprudência deste Tribunal Superior somente considera vil, o lance que não atinge 50% (cinquenta por cento) do preço avaliado do bem. 7. A perfeita harmonia entre o acórdão recorrido e a jurisprudência dominante desta Corte Superior impõe a aplicação, à hipótese dos autos, do enunciado nº 83 da Súmula do STJ. 8. Agravo regimental desprovido.

(AgRg nos EDcl no Ag 766808/SC, Relator Ministro Vasco Della Giustina, Terceira Turma, DJ 29/06/2010_

PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS À ARREMATAÇÃO. ATUALIZAÇÃO DE OFÍCIO DO PREÇO CONSTANTE DO LAUDO DE AVALIAÇÃO. POSSIBILIDADE. DESNECESSIDADE DE REQUERIMENTO DO EXECUTADO. PREÇO VIL. NÃO-INCIDÊNCIA DE CORREÇÃO MONETÁRIA. OSCILAÇÕES DO MERCADO. RETORNO À INSTÂNCIA ORDINÁRIA.

1. Como responsável pela condução do processo e em obséquio ao princípio da menor onerosidade ao devedor, cabe ao magistrado zelar para que o procedimento executório atinja suas finalidades, atendendo ao crédito do exequente e evitando que o patrimônio do devedor seja desfalcado para adimplir uma parcela do débito significativamente menor do que o valor do bem leiloado. 2. Por essa razão, o Superior Tribunal de Justiça consagrou a tese de que, mesmo à míngua de expresso requerimento do executado, o magistrado não somente pode, como deve, proceder à atualização do preço do laudo, de maneira a aproximar a avaliação do valor de mercado do bem e evitar que o preço vil seja descaracterizado em virtude do fator inflacionário acumulado nesse entrementes. 3. A pedra de toque para investigar-se a ocorrência de venda a preço vil por conta da falta de atualização do laudo é a soma das variações de mercado com o lapso de tempo transcorrido entre a avaliação e a hasta pública, pois, caso o período seja considerável, mesmo um lance que se avizinhe da estimativa primitiva pode, na verdade, situar-se abaixo da metade do preço de mercado no momento do leilão, tornando aviltante esse valor. 4. A influência da correção monetária e das oscilações de mercado no preço estimado do bem é assunto que demanda incursão no substrato fático-probatório do litígio na medida em que esses aspectos do caso concreto não foram enfrentados pelo Tribunal a quo. 5. Em respeito ao enunciado da Súmula 07/STJ, o recurso especial deve ser acolhido em parte para afastar a tese esposada pela Corte de origem, determinando-se o retorno dos autos à instância ordinária para que se verifique a eventual ocorrência de preço vil levando-se em consideração, como parâmetro, o valor do bem na época em que ocorreu a hasta pública, e não o preço originário do laudo de avaliação. 6. Recurso especial provido em parte.

(Resp 1104563/PR, Relator Ministro Castro Meira, Segunda Turma, DJ 02/06/2010)

PROCESSUAL CIVIL - EXECUÇÃO FISCAL - ARREMATAÇÃO - VALOR INFERIOR A 50% DA AVALIAÇÃO DO BEM - PREÇO VIL. 1. O Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que se caracteriza preço vil quando a arrematação nao alcançar, ao menos, a metade do valor da avaliação. 2. Inexistência de violação da Súmula 07/STJ. Agravo regimental improvido

(AgRg no Ag 1277529/SP, Ministro Humberto Martins , Segunda Turma, DJ 22/09/2010)

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ART. 544, CPC. EXECUÇÃO FISCAL. NULIDADE DE ARREMATAÇÃO. ARREMATAÇÃO DE BEM POR PREÇO VIL. NULIDADE. PRECEDENTES.

1. O preço de arrematação do bem, quando inferior ao da metade do valor da avaliação, caracteriza-se como preço vil. (Precedentes: REsp 788.338/SP, Rel. Ministro TEORI ALBINO ZAVASCKI, PRIMEIRA TURMA, julgado em 06/08/2009, DJe 17/08/2009; AgRg no REsp 996.388/SP, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 23/06/2009, DJe 27/08/2009; AgRg no Ag 1106824/SP, Rel. Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, SEGUNDA TURMA, julgado em 28/04/2009, DJe15/05/2009; AgRg no REsp 995.449/SP, Rel. Ministra DENISE ARRUDA, RIMEIRA TURMA, julgado em 05/02/2009, DJe 16/03/2009) 2. No entanto, "dada a inexistência de critérios objetivos na conceituação do preço vil, repudiado pelo nosso direito para que não haja locupletamento do arrematante à causa do devedor, certo é que o mesmo fica na dependência, para a sua caracterização, de circunstâncias do caso concreto, no qual peculiaridades podem permitir uma venda até mesmo inferior à metade do valor em que foram avaliados os bens" (REsp nº 166.789/SP, Rel. Ministro SÁLVIO DE FGUEIREDO TEIXEIRA, DJ de 21.9.1998). 3. In casu, o acórdão consignou (fls. 92/93), in verbis: Com efeito, desarrazoado admitir que pudesse configurar na hipótese o valor ofertado pelo arrematante como preço vil. Admitiir-se-ia eventualmente sua ocorrência se a pretendente lograsse bem demonstrar por meio de circunstâncias fundadas a ocorrência do vício apontado, não se prestando para esse fim mers cnjecturas ou comparações aleatórias e vagas tre valor da avaliação evalor de arrematação.(...) A par disso, os bens tiveram lanço apenas no 4º leilão (fls. 26) e até então a apelante nenhuma providência adotou no sentido de remir a execução.(...) Se o valor então no correspondente ao percentual de aproximadamente 33% teria deixado de ser plausível ou ideal, nada existe em realidade que demonstrasse qual o seria, de modo que se a devedora não se desvencilhou do ônus processual qu lhe cabia, resta vaga e desvaliosa sua impugnação. 4. Destarte, consideradas as peculiaridades do caso sub judice, tem-se pela não caracterização de preço vil. (Precedentes: AgRg no REsp 952.858/SP, Rel. Ministro FRANCISCO FALCÃO, PRIMEIRA TURMA, julgado em 23/10/2007, DJ 19/12/2007; REsp nº 839.856/SC, Rel. Min. JORGE SCARTEZZINI, DJ de 16.10.2006; REsp nº 451.021/SP, Rel. Min. CASTRO FILHO, DJ de 14.03.2005; REsp nº 114.695/SP, Rel. Min. MILTON LUIZ PEREIRA, DJ de 22.02.1999) 5. Agravo regimental desprovido.

(AgRg no Ag 1253430/SP, Ministro Luiz Fux, Primeira Turma, DJ 22/03/2010).

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